IMPOSTE DI SUCCESSIONE E RITENUTE ALLA FONTE SU BENI IMMOBILI STATUNITENSI DI PROPRIETÀ STRANIERA: ACCORGIMENTI E SOLUZIONI

IMPOSTE DI SUCCESSIONE E RITENUTE ALLA FONTE SU BENI IMMOBILI STATUNITENSI DI PROPRIETÀ STRANIERA: ACCORGIMENTI E SOLUZIONI

22 Settembre 2026

La corretta configurazione ed implementazione di un piano di successione ed gestione delle imposte relative a immobili detenuti, direttamente o indirettamente, negli Stati Uniti è di particolare importanza per ottimizzare le imposizioni fiscali che ne possono derivare.

In tale contesto, assumono particolare rilevanza due distinti ambiti normativi. 

Il primo è rappresentato dal Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), che disciplina, in determinate circostanze, la tassazione dei soggetti stranieri in relazione alla cessione di interessi in immobili situati negli Stati Uniti e prevede specifici obblighi di withholding a carico dell’acquirente. In via generale, la ritenuta è pari al 15% dell’amount realized, ovvero l’importo complessivamente realizzato dal venditore nell’operazione (che non necessariamente coincide con il solo prezzo corrisposto in denaro). FIRPTA trova tipicamente applicazione, ad esempio, quando un soggetto straniero (i) vende direttamente un immobile situato negli Stati Uniti; (ii) trasferisce o cede un interesse qualificabile come U.S. real property interest; oppure (iii) vende una partecipazione in una U.S. real property holding corporation (USRPHC), nei casi e alle condizioni previste dalla normativa. 

Il secondo ambito riguarda la disciplina statunitense delle successioni e della federal estate tax, che può assumere particolare rilievo nel caso di soggetti non cittadini e non residenti negli Stati Uniti ai fini fiscali, che detengano, direttamente o indirettamente, beni situati negli Stati Uniti. La corretta qualificazione e strutturazione degli asset immobiliari e societari assume rilievo significativo sull'esposizione fiscale al momento del trasferimento per causa di morte. 

Una corretta pianificazione fiscale -- che va analizzata di volta in volta alla luce delle caratteristiche della fattispecie, individuando la giurisdizione più efficace per la corretta implementazione dell’operazione -- oltre ad eliminare la ritenuta alla fonte prevista dalla normativa FIRPTA sulla vendita di beni immobili negli Stati Uniti, esclude anche l’assoggettamento all’imposta federale statunitense di successione qualora il beneficiario effettivo della struttura sia un soggetto non statunitense. L’imposizione delle imposte di successione sui beni immobili statunitensi di proprietà di persone fisiche straniere (il cui valore tende ad ammontare a diversi milioni di dollari) rappresenta un tema molto più rilevante rispetto alla ritenuta FIRPTA. Solo USD $ 60.000 di valore, infatti, sono esenti sui beni immobili statunitensi posseduti direttamente da una persona fisica straniera; le aliquote raggiungono il 40% piuttosto rapidamente.

Ancorché, come sopra precisato, ogni fattispecie debba essere esaminata singolarmente, il ricorso al trust, l’utilizzo di una società straniera e di una SPV statunitense per la detenzione dell’immobile costituiscono la soluzione generalmente preferibile in un’ottica di efficientamento fiscale e protezione legale. Ai fini della normativa FIRPTA, infatti, non è rilevante se il trust sia straniero non concedente (nongrantor trust) o un straniero concedente (grantor trust), purché siano osservati gli altri requisiti previsti dalla legge.  

 

Avvocato Daniele Ferretti, Attorney-at-Law (New York)

Le informazioni contenute nel presente articolo sono fornite a scopo meramente informativo e generale e non costituiscono, né intendono costituire, un parere legale o altra forma di consulenza professionale. Il contenuto non tiene conto delle circostanze specifiche del singolo caso e non può essere utilizzato quale base per l’assunzione di decisioni senza il preventivo ottenimento di un parere professionale qualificato.